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Die Makler Büros sind der Partner für den Immobilien Kauf auf Mallorca – ihre Webseiten zeigen das komplette Angebot auf dem Mallorca Immobilienmarkt 

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finden Sie wichtige Tipps rund um das Thema "Immobilien auf Mallorca".



Kaufen:

Wer auf Mallorca eine Immobilie kaufen möchte, sollte die folgenden Hauptunterschiede zum deutschen Recht kennen: Es gibt keine Formvorschrift für den Kaufvertrag über unbewegliche Sachen. Das Eigentum geht mit Abschluss des (formlosen) Kaufvertrages (contrato de compra-venta) über. Die Eintragung ins Grundbuch (registro de la propiedad) hat keine Rechtswirkung für den Vertrag. Wohl aber hat sie deklaratorische Wirkung, d.h. der Eigentumswechsel wird publiziert und wirkt damit auch gegen Dritte. Im Normalfall wird zunächst ein privatschriftlicher Kaufvertrag geschlossen, in dem neben der Definition des Kaufgegenstandes auch dessen Preis und sonstige Absprachen, die den Eigentumswechsel nicht unmittelbar betreffen, festgehalten werden. Später wird ein notarieller Kaufvertrag geschlossen. Dieser Vertrag kann nach Bezahlung der Steuern und übrigen Gebühren im Grundbuch eingetragen werden.

Verträge:

Typen und Konsequenzen: Neben dem Kaufvertrag ist bei Immobiliengeschäften der Optionsvertrag (contrato de opción de compra-venta) am häufigsten. Er dient dazu, die Parteien zu binden: Der Verkäufer verpflichtet sich, innerhalb der Optionsfrist, die im Vertrag definierte Immobilie an den Käufer zu verkaufen, der sich widerrum verpflichtet, diese zu kaufen. Die Bindewirkung wird durch Geld erreicht: Der Optant muss meist 10% des Kaufpreises anzahlen, diesen Betrag verliert er, wenn er innerhalb der gesetzten Frist die Immobilie nicht kauft und bezahlt. Der Verkäufer muss die Anzahlung dann verdoppelt zurückzahlen, wenn er seiner Verkaufsverpflichtung nicht nachkommt. Ein Optionsvertrag ohne Zahlung hat keine Rechtswirkung. Der privatschriftliche Kaufvertrag bewirkt die Eigentumsübergabe vom Verkäufer auf den Käufer, auch dann, wenn der privatschriftliche Vertrag (contrato privado) keine Außenwirkung hat. Meist behält sich der Verkäufer die Übergabe des Besitzes bis zur restlosen Kaufpreiszahlung vor.

Escritura:

"Escritura" heißt zunächst einmal nur Schriftstück. Im allgemeinen Sprachgebrauch ist damit stets ein notarielles Dokument gemeint. Um nur einige zu nennen: Escritura de compra-venta (Kaufvertrag) Escritura de poder (Vollmachtserteilung) Escritura de aceptación de herencia (Erbschaftsannahmeerklärung) Beim Kaufvertrag beinhaltet die "escritura" die genaue Identifizierung der Vertragsparteien inkl. deren ehelichem Güterstand, die genaue Definition des Kaufgegenstandes, der Eigentümersituation und der Frage der Lastenfreiheit. Schließlich folgen die Vertragsbedingungen wie Verkauf, Kaufpreis, Übergabe des Besitzes und Regelung der Kosten. Letztere zahlt üblicherweise der Käufer mit Ausnahme der einkommenssteuerlichen Verpflichtungen des Verkäufers. Im notariellen Kaufvertrag (escritura de compra-venta) wird die Immobilie so definiert, wie sie im Grundbuch eingetragen ist. Der Notar verschafft sich einige Tage vor dem Abschluss des Vertrages Einsicht ins Grundbuch, und was dort steht, ist für ihn existent. Tatsächlich garantiert das spanische Grundbuch nur Eigentum und Belastungen, nicht aber Größe und Beschaffenheit der Immobilie. Häufig werden Grundstücke und Wohnungen zur Steuerersparnis kleiner angegeben, als sie tatsächlich sind. Das ist rechtlich nicht weiter schlimm, denn verkauft wird die Immobilie nach dem römischen Rechtsgrundsatz "cosa certa", also wie sie steht und liegt. Es wird demnach verkauft, was tatsächlich vorhanden ist, nicht das, was der Vertrag sagt. Das mag verwirrend aussehen, hat aber seit den Tagen der alten Römer funktioniert. Wichtig ist bei Grundstücken, dass deren Grenzlinien gut gekennzeichnet sind. Verhalten Sie sich wie ein Rüde, der ein neues Revier betritt: Er hebt das Bein und setzt Grenzmarken. Die Gefahr bei Grundstückskäufen in Spanien lauert nicht im notariellen Kaufvertrag, der vom Notar, also von einem Fachmann abgefasst wird. Gefährlich wird es beim privaten Kaufvertrag, der im Regelfall vom Makler ohne Grundbucheinsicht abgefasst wird. Hat der einen Fehler gemacht, ist die Anzahlung gezahlt und um den Schaden gering zu halten, werden meist faule Kompromisse zulasten des Käufers notwendig. Daher der Rat: Lassen Sie den privatschriftlichen Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt anfertigen. Wenn dem Anwalt ein Fehler unterläuft, haftet er. Keine Angst vor den Kosten: Für eine komplette Immobilienabwicklung berechnet er im Regelfall 1% des Kaufwertes + Mwst. Man kann den Anwalt auch mit der Durchführung der Grundbucheintragung beauftragen, dann hat man einen Ansprechpartner. Überlässt man die Eintragung einer Gestoria (lat. gerere, gestum = tun), ist man für die Sekretärin eine Nummer mit unaussprechlichem Namen. Schnell fühlt man sich verloren und alleingelassen. Missverständnisse und Sorgen sind die Folge. Die Kosten der Grundbucheintragung sind mit etwa 10 % der Kaufsumme zu veranschlagen. Fix ist dabei nur die Grunderwerb- bzw. Mehrwertsteuer, beide ab dem 1.1.2000 7%. Der Rest sind Notarkosten, Grundbuchgebühren, Abwicklungshonorar etc. Die Grunderwerbsteuer fällt an bei Zweitverkäufen und normalerweise bei Käufen von Grundstücken. Mehrwertsteuer fällt statt Grunderwerbsteuer dann an, wenn eine Wohnung direkt vom Promotor oder aber von einem Bauträger Bauland gekauft wird. Die Mehrwertsteuer muss beim Notartermin bezahlt werden.

Bauen:

Bauen auf ausgewiesenem Bauland gibt im Normalfall keine Probleme. Schwierig wird es, wenn es sich um "suelo rústico", also landwirtschaftliche Fläche handelt. Hier wurde die Bebaubarkeit erheblich eingeschränkt. Parzellen unter 14.000 qm sind nicht bebaubar. Es ist stets angebracht, sich bei der zuständigen Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) ein Bebauungszertifikat (certificación úrbanistica) geben zu lassen, und dies von einem Fachmann (Architekt oder Rechtsanwalt) prüfen zu lassen. Nehmen Sie sich Zeit zur Prüfung, wenn sie gedrängelt werden, ist etwas faul. Es gibt Gemeinden, z.B. Calviá, die die Zahl der jährlich zu erteilenden Baugenehmigungen auf eine bestimmte Zahl begrenzen. Es ist deshalb in jedem Fall sinnvoll, sich von kompetenter Seite Rat zu holen. ACHTUNG: Kompetent ist jemand nicht nur deshalb, weil er deutsch und spanisch spricht!

Bauvertrag:

Jeder Bauunternehmer hat einen Bauvertrag im Computer. Den sollten Sie nicht unterschreiben, weil er natürlich einseitig die Interessen des Bauunternehmers schützt. Lassen Sie den Vertrag zumindest vor der Unterschrift von kompetenter Seite durchsehen. Wichtig ist, zu wissen, dass der dem Bauvertrag zugrundeliegende Kostenvoranschlag (presupuesto) bindend ist. Man sollte sich deshalb die Pläne und den Kostenvoranschlag zusammen mit dem Architekten genau ansehen, damit spätere Änderungen und Extras vermieden werden. Der Kostenvoranschlag dient dazu, Ihnen ein gutes Angebot zu machen, aber bei den Extras wird gnadenlos draufgeschlagen. Wenn im Bauvertrag nicht anders vorgesehen, sind in Spanien Einbehalte zur Absicherung von Mängelrügen unüblich, da Bauunternehmer, Bautechniker (aparejador) und Architekt 10 Jahre lang für versteckte Mängel haften und diese Haftung durch eine entsprechende Versicherung garantiert wird. Für offene Mängel haftet der selbe Personenkreis 6 Monate nach Übergabe.

Neubauerklärung:

(declaración de obra nueva) Nach spanischem Recht muss jedes Bauwerk durch eine vor dem Notar abzugebende Neubauerklärung (evt. mit Bildung von Wohnungseigentum, división horizontal) grundbucheintragungsfähig gemacht werden. Dazu ist die Baufertigstellungsbescheinigung des Architekten und des Bautechnikers (aparejador) sowie die der Gemeinde notwendig. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) gibt es beim Inselrat und ist Voraussetzung für den individuellen Stromanschluss. Die Neubauerklärung wird mit 1 % der Bausumme versteuert.

Steuern:

(impuestos) Steuern sind in Spanien Bringschulden. Wer auf einen Steuerbescheid wartet, wird irgendwann einen bekommen, dann aber mit saftigem Aufschlag, weil die Frist zur freiwilligen Steuerzahlung überschritten wurde. Diese Frist beträgt bei der Grunderwerbsteuer und der 1 % Steuer auf die Neubauerklärung 30 Werktage. Steuern können nur bezahlt werden, wenn der Steuerschuldner eine spanische Steuernummer hat (NIF für Residenten und NIE für Nicht-Residenten) Beides kann über eine Gestoría oder über einen Anwalt beantragt werden. Da die Erteilung ca. 14 Tage dauert, müssen die Anträge spätestens am Tag der Unterschrift des notariellen Kaufvertrages unterschrieben werden, sonst wird es eng mit der 30 Tage Frist. Die gemeindliche Grundsteuer sollte sinnvollerweise vom Konto abgebucht werden. Formulare gibt es bei der zuständigen Gemeindeverwaltung. Nicht residente Ausländer mit Grundbesitz in Spanien müssen den Eigenmietwert hier versteuern. Anwaltskanzleien, die einen Steuerberater mit im Boot haben, besorgen das, sonst tut dies auch eine Gestoría.

Eigentümergemeinschaft:

Wer ein Haus in einer Urbanisation oder eine Wohnung in einem Appartement Block kauft, wird zwangsläufig Mitglied einer Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios). Die Beteiligung an den Gemeinschaftskosten wird durch eine Quote festgelegt, die im notariellen Kaufvertrag festgehalten wird. Die Eigentümergemeinschaft wird vom Präsidenten, der Miteigentümer sein muss, und dem Verwalter, der "administrador de fincas" sein muss, wenn er nicht Miteigentümer ist, geleitet. Ein "administrador de fincas" ist ein speziell zur Verwaltung von Eigentümergemeinschaften ausgebildeter und dafür zugelassener Freiberufler, der im Zweifel keine Fremdsprachen spricht. Problem ist bei Eigentümergemeinschaften regelmäßig die babylonische Sprachenvielfalt der Miteigentümer contra chronischen Fremdsprachenmangel der Mallorquiner. Gegengift: spanisch lernen.

Unterverbriefung:

"In Spanien ist es üblich, einen Teil des Kaufpreises für eine Immobilie an der Steuer vorbei laufen zu lassen". Das hört man immer wieder, es trifft auch zu, das heißt aber noch lange nicht, dass es legal wäre. Im Gegensatz zum deutschen Recht bewirkt die Unterverbriefung nicht die Nichtigkeit des Kaufvertrages, die Steuervermeidung ist lediglich eine Ordnungswidrigkeit, die allerdings im Falle des Erwischens teuer werden kann. Noch teurer wird es, wenn eine zu 50% schwarz gekaufte Immobilie wieder verkauft werden soll, der Käufer aber kein Schwarzgeld hat und sein weißes Geld nicht in schwarzes verwandeln will. Meist scheitert dann der Verkauf oder aber der Verkäufer muss den damals schwarz bezahlten Teil des Kaufpreises nun als Gewinn versteuern. (siehe auch oben unter Steuern)

Vermieten:

Hier muss unterschieden werden zwischen Langzeitvermietungen und touristischer Vermietung. Letztere ist stark reglementiert und lukrativ. Die Genehmigungen zu bekommen ist extrem schwierig und je nach Art der Immobilie unmöglich. Das Schwarzangebot ist daher enorm. Es ist aber weder das Schwarzvermieten noch das Schwarzmieten zu empfehlen. Ersteres kann zu empfindlichen Strafen führen, Letzteres zu einem verunglückten Urlaub. Beides muss nicht sein. Normales Langzeitvermieten ist auf Mallorca extrem schwierig. Das Angebot ist gering und die Mieter erweisen sich oftmals als flüchtige Spezies. Mietverträge (contratos de alquiler) werden meist auf kurze Zeit abgeschlossen, wobei der Vermieter Anspruch auf Erfüllung des Vertrages ebenso hat, wie der Mieter. Daraus folgt: Einseitige Kündigung ist nur dann möglich, wenn es im Vertrag ausdrücklich so festgehalten ist. "Abwohnen" der Kaution (fianza) ist nicht erlaubt, wird aber regelmäßig gemacht, was dazu führt, dass die Parteien im Unfrieden auseinander gehen. Im Ganzen ist die Vermietung auf Mallorca ein unersprießliches Thema. Lohnend ist lediglich die Vermietung von Geschäftslokalen (locales comerciales) in sehr guter Lage.

Verkaufen:

Wenn nichtresidente Ausländer eine Immobilie verkaufen, muss der Käufer 5% des in der Escritura angegeben Kaufpreises einbehalten und innerhalb von 30 Werktagen nach der Beurkundung des Verkaufes beim spanischen Fiskus (Hacienda Pública) abgeben. Dazu brauchen Verkäufer wie Käufer je eine spanische Steuernummer (siehe unter Steuern). Bei dem 5% Einbehalt handelt es sich um eine Vorsteuer auf den Gewinn, der mit 35% versteuert wird. Wenn die Vorsteuer diese Steuerschuld nicht abdeckt, muss nachversteuert werden. War die Steuerschuld geringer als der Einbehalt, wird die Differenz auf Antrag rückerstattet. Bis 1996 galt, dass eine Immobilie, die länger als 10 Jahre in gleicher Hand war, einkommenssteuerfrei verkauft werden konnte. Das gilt nicht mehr, es sei denn, die Immobilie war bereits bis 1996 zehn Jahre in gleicher Hand. Heute muss der beim Immobilienverkauf erzielte Gewinn immer versteuert werden, wobei die jährliche Amortisation 2% beträgt. Bei der Gewinnermittlung können gemachte Investitionen als gewinnmindernd angegeben werden, allerdings nur dann, wenn sie mit offiziellen Rechnungen belegt werden können. Beim beklagenswerten Hang nicht residenter Ausländer, bauliche Verbesserungen und Erweiterungen bei der Firma "Samstag & Schwarz" ausführen zu lassen, fällt diese Möglichkeit allerdings in der Regel aus. Wer in Spanien seinen ersten Wohnsitz hat, muss Immobiliengewinne nur mit 15 % versteuern. Das ist ungerecht und deshalb ictt beim Europäischen Gerichtshof in Luxembourg eine Klage anhängig, die mit ziemlicher Wahrscheinlichkeit zu einer Angleichung zwingen wird

Vererben:

Nach spanischem internationalem Privatrecht richtet sich das materielle Erbrecht, d.h. wie wird geerbt und wer erbt, nach dem Erbrecht der Nationalität des Verstorbenen. Die Erbschaftssteuern aber richten sich nach den spanischen Steuergesetzen. Wer erbt wie? Das richtet sich nach dem Testament und im Falle seines Fehlens nach den gesetzlichen Regeln des Landes dessen Nationalität der Verstorbene hatte. In Spanien wird immer geraten, ein spanisches notarielles Testament zu machen. Das ist der schlechteste Rat, den man geben kann. Ein spanisches Testament muss vor dem Notar in spanischer Sprache abgegeben werden. Nacherbenregelungen gibt es nicht, das Institut des Erbvertrages fehlt ganz, zudem macht die notarielle Form die Sache schwerfällig. Nach deutschem Recht ist ein Testament gültig, wenn es die folgenden Bedingungen erfüllt: Handgeschrieben, eigenhändige, Unterschrift, Ort und Datum. Aufgrund dieses Testamentes wird in Deutschland ein Erbschein ausgestellt, der mit der Apostille (int. Überbeglaubigung) versehen in Spanien klarstellt, wer Erbe geworden ist. Wer einmal in Spanien ein Testament gemacht hat, wird danach, sollte er es außerhalb Spaniens geändert haben, stets Probleme haben, weil es in Madrid im Zentralregister für Testamente gelagert, und beim Erbgang unweigerlich wieder zutage gefördert wird. Es ist in der Regel sehr schwer, den spanischen Behörden klarzumachen, dass ein späteres, womöglich handgeschriebenes Testament mehr wert sein soll, als die geheiligte "Escritura de Testamento". Aber auch hier gilt: Jeder Fall ist ein Einzelfall, Beratung kann nicht schaden. Wieviel Erbschaftssteuer fällt an? "Vorsicht, die spanische Erbschaftssteuer ist horrend hoch!" Falsch, sie beläuft sich im Normalfall unter Verwandten zwischen 10 und 20 % des Wertes. Wahr ist allerdings, dass es im spanischen Steuerrecht nur sehr geringe Freibeträge gibt. Manche verfallen deshalb aufs Verschenken zu Lebzeiten, da gibt es allerdings gar keine Freibeträge bei sonst gleicher Steuer. Die normale Erbschaftssteuer verdoppelt sich, wenn der Erbe mit dem Erblasser weder verwandt noch verheiratet ist. Das ist besonders bitter für die zahlreichen unverheirateten und/oder gleichgeschlechtlichen Paare auf den Inseln. Die Last der Erbschaftssteuer kann etwas gemildert oder zumindest zeitlich verteilt werden, wenn der Erbe schon zu Lebzeiten des Erblassers das Eigentum erhält, Letzterer sich das lebenslange Niessbrauchsrecht an der Immobilie vorbehält und dies so im Grundbuch festgehalten wird. Konkrete Abwicklung bei Todesfall: Kommt es zum Erbgang, muss die Sterbeurkunde nach Madrid zum Zentralregister für Testamente geschickt werden. Wird dort ein spanisches Testament gefunden und kein späteres ausländisches vorgelegt, gilt das dort gefundene Testament. Ist in Spanien kein Testament registriert, gilt der ausländische Erbschein. Die Erben müssen sodann vor einem spanischen Notar die Erbschaftsannahmeerklärung abgeben, die Erbschaftssteuer bezahlen und für den Grundbucheintrag sorgen (lassen). Insgesamt ist das Erben ein schwieriger Vorgang, weil ein schrecklicher Papierkrieg zu führen ist, was zur Folge hat, dass meist die Frist von 6 Monaten zur Bezahlung der Erbschaftssteuer nach dem Tod des Erblassers nicht eingehalten werden kann und es zu Säumniszuschlägen kommt. Wird die Erbschaft allerdings erst 5 Jahre und 6 Monate nach dem Erbfall angenommen, ist der Anspruch des spanischen Fiskus auf Zahlung der Erbschaftsteuer verjährt. Nachteil daran: Solange die Erbschaftsannahmeerklärung nicht abgegeben wurde, kann über das Erbgut nicht verfügt werden.

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Verfasser: Hans Freiherr von Rotenhan, Abogado. Ansässig auf den Balearen seit 1978, seit 1991 auf Mallorca, Anwaltszulassung 1993.
Er ist Spezialist für ausländische Investitionen auf Mallorca